追加緩和がなくても都心不動産の上昇基調は変わらない

ZDNet Japan Staff 2014年06月13日 11時25分

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 今日、日本銀行の金融政策決定会合の結果が発表される。黒田日銀総裁は、日本の景気回復とインフレ率の上昇に強い自信を示しており、普通に考えれば、追加の金融緩和はない。楽天証券経済研究所のチーフストラテジスト窪田真之氏の分析は以下の通りだ。

追加緩和があれば不動産・金融にプラス。では、なければマイナスか?

 短期筋は、追加緩和「あり・なし」を、短期的な相場材料ととらえている。あれば「ポジティブサプライズ(事前に予想されていなかった好材料)」で、不動産・金融株が買われることとなるだろう。では、なければ、不動産・金融が売られるのだろうか? 追加緩和がなくても都心不動産の上昇基調は変わらないだろう。つまり、追加緩和がなくても不動産株や、REIT(リート:東京証券取引所に上場して売買される不動産投資信託)の中期的な上昇基調は変わらないと判断できる。

都心で空室率の低下が続いている

 三鬼商事が発表した「最新オフィスビル市況(2014年6月号)」によると、東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の5月の空室率は6.52%と、4月6.64%からさらに低下した。

 都心5区の空室率は、2012年6月に9.43%で天井をつけ、その後はほぼ一貫して低下している。東証REIT指数は、空室率の低下にしたがって2012年から底打ち、上昇してきている。


(出所)空室率は三鬼商事、東証REIT指数は東京証券取引所

不動産市況が上昇する時、金利は上昇する

 金利が上昇したら、不動産の上昇は終わると考える人がいるが、過去を検証するとそんなことはない。金利が上がり過ぎると不動産市況を冷やすが、金利が底値から上がってくる段階では、不動産のブームは継続している。

 まず、東証REIT指数の過去10年の動きから、近年の不動産市況の変動を見てみよう。


 日本の不動産は、2007年に「ミニバブル」と言われる急騰を経験した。その後、急落したが、2013年から再び上昇し始めている。では、この動きを長期金利の変動と合わせて比較しよう。


 過去10年の動きをよく見ていただくとわかるが、不動産の上昇期2003年~2007年には、長期金利は上昇している。その後の不動産急落局面では金利は下落している。最近は、日銀の「異次元金融緩和」の実施で、長期金利が下がる中で、不動産市況は上昇してきている。

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