都市部の不動産に上昇機運

ZDNet Japan Staff 2014年08月21日 11時28分

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 8月20日の日経平均は、4円高の1万5454円だった。膠着色の強い展開だ。昨日に続いて含み資産株に触れる。

都市部の不動産に上昇機運

 都市部の不動産に上昇機運が出ている。楽天証券経済研究所チーフストラテジストの窪田真之氏は今後1~2年、東京を中心とした不動産価格の上昇が続くと予想していると話す。

 今日は、都心不動産が上昇するときに株価が上昇することが期待される「含み資産株」の参考銘柄を紹介する。

 2010年度から日本の会計基準で、賃貸不動産の時価を開示することが義務付けられた。それから、保有する賃貸不動産に含み益がある企業も明らかになった。今日は、2014年3月末時点の含み益データに基づいて参考銘柄を探してみよう。

一等地に優良物件を所有する大型株が第一候補

 不動産ブームの初期は、都心一等地の優良物件だけが上昇する。今は、それに近い状態だ。ブーム中期には、都市部全般に値上がりが広がるが、地方物件まではなかなか上昇が波及しない。過去の経験則では、ブームの末期になって、やっと地方の物件まで上昇する。しかし、その時はブーム終了が近づいているので、注意が必要だ。

 日本では過去1973年、1990年、2007年に不動産ブームがあった。過去のブームでは、末期には地方物件まで上昇が波及していた。ところが、近年は、都市部の優良物件しか値上がりしない傾向が強まっている。今回のブームで上昇が地方物件まで波及するかわからない。

 したがって、投資銘柄を選ぶ際は、まずは東京・名古屋・大阪に優良物件を保有する大手不動産などが投資候補となる。

(参考)賃貸不動産含み益が大きい上位5社

 2014年3月末時点で、含み益が6000億円を超える企業は、以下の5社だ。


(注)各社有価証券報告書から楽天証券経済研究所が作成。
実質PBRは自己資本に賃貸不動産含み益の70%を加えて計算

 三菱地所(8802)は、「丸の内の大家さん」と言われ賃貸不動産の含み益は2兆965億円もある。PBR(株価純資産倍率)は2.57倍だが、含み益の70%を加えて計算し直した実質PBRは1.22倍となる。今後、都心一等地の不動産評価額が上昇することを前提とすると、株価にはさらに上昇余地があると考えられる。

 東日本旅客鉄道(9020)は、東京・品川など駅前の一等地を保有しており、不動産会社として見た場合、三菱地所や三井不動産に匹敵する力を持っている。新幹線など旅客ビジネスも好調であり、株価はさらに評価される余地があると考えられる。

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