日本株展望

不動産ブームでも上値重い不動産株--REITは堅調

ZDNet Japan Staff 2017年02月21日 13時05分

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今日のポイント

  1. 都心は不動産ブームの様相。その恩恵で大手不動産株は軒並み最高益更新の見込み
  2. 業績好調でも不動産株は上値が重い。不動産市況がやや過熱していることが警戒されている。個人投資家には、不動産株よりも平均分配利回りが約3.7%のREITの方が人気がある

 これら2点について楽天証券経済研究所長兼チーフストラテジストの窪田真之氏の見解を紹介する。

不動産ブーム続く

 アベノミクスが始まった2013年以降、景気回復と異次元金融緩和の効果で不動産需給が改善した。今、都市部は不動産ブームの様相を呈している。

都心5区オフィスビルの賃料・空室率平均の推移:2013年1月~2016年10月

都心5区オフィスビルの賃料・空室率平均の推移:2013年1月~2016年10月
(出所:三鬼商事、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)

 三鬼商事の調査によると、2013年1月に8.56%であった都心5区の空室率は、2017年1月に3.74%まで低下している。平均賃料は、2013年中は低下が続き2013年12月に1万6207円/坪となったが、そこから上昇に転じ、2017年1月には1万8582円/坪となっている。

大手不動産会社で賃貸不動産の含み益が拡大

賃貸不動産の含み益上位5社の含み益:2013年3月~2016年3月

賃貸不動産の含み益上位5社の含み益:2013年3月~2016年3月
(出所:各社有価証券報告書と決算短信。賃貸不動産の含み益は、時価と取得原価の差額で不動産の値上がりによる価値増加分)

 日本では、賃貸不動産に巨額の含み益が存在する会社が多数ある。賃貸不動産の含み益上位5社を挙げたのが上の表だ。上位3社は、大手不動産会社だが、4位はJR東日本、5位はNTTだ。

 近年、金利低下と不動産価格の上昇で賃貸不動産の含み益が拡大しつつある。

不動産ブームの恩恵で最高益の大手不動産株

大手不動産株の2017年3月期経常利益:4~12月実績と通期(会社予想)

大手不動産株の2017年3月期経常利益:4~12月実績と通期(会社予想)
(出所:各社決算短信)

 都市部に優良不動産を保有する大手不動産会社は、不動産ブームの恩恵を受けて、軒並み最高益を更新する予想となっている。

上値の重い不動産株

 不動産業は市況産業だ。過去に不動産市況の上昇下落に対応してブームと不況を繰り返してきた。不動産業は今、ブームの渦中にあるが、不動産市況にやや過熱感があることが意識されて、不動産株は上値が重くなっている。以下の「東証不動産株価指数の動き」に2001年以降の不動産市況の推移が表れている。

東証不動産株価指数の動き:2001年1月~2017年2月20日

東証不動産株価指数の動き:2001年1月~2017年2月20日
(注:2001年1月末の値を100として指数化、楽天証券経済研究所が作成)

 2001年は不動産不況のさなかにあった。その後、不動産市況は回復に向かい、2005~2007年に不動産ミニバブルと言われるブームがあった。このブームは2007年まで続いたが、その直後、このミニバブルは崩壊した。不動産市況も不動産株も大きく下落した。

 2013年から不動産市況は上昇に転じ、今もブームは続いている。ところが、不動産株価指数だけは先にピークアウトを織り込み、上値が重くなっている。

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