日本株展望

J-REIT堅調を支える利回り魅力とリスク分散効果 - (page 2)

ZDNet Japan Staff 2018年06月29日 10時45分

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J-REITの利回り面の相対的魅力が続いている

 J-REIT(ジェイリート)の国内債券金利(国債利回り)やその見通しに対する敏感性(特に長期金利に対する逆相関性)に注目したいと思う。過去の市場実績を振り返ると、(1)金利の低位安定が見込まれた局面では分配金利回り面で見たREITの魅力が相対的に高まりやすく、(2)REITの資金調達コストや負債返済額が低減もしくは安定化する可能性が好感されやすかったと言える。

 堅調の理由は、国内の物価上昇率(生鮮食料品の除く消費者物価上昇率)が+0.7%に減速するなか、日銀による大規模金融緩和政策の長期化が見込まれていることも主因と言えそうだ。

 図表2が示すように、REITの平均イールドスプレッドスプレッド(東証REIT指数の平均分配金利回り-日本10年国債利回り)は3.82%と、2013年以降の同スプレッド平均(3.13%)をいまだ上回っている。

 一方、国内景気の堅調と企業業績の拡大が続いてきたことで、REITが投資する商業用不動産の過半を占める首都圏オフィス市況は改善が続いている。三鬼商事が調査している「東京都心ビジネス地区のオフィスビル市況」(5月末)によると、平均空室率は2.68%に低下し、平均募集賃料(1坪当り)は前年同月比+6.5%の2万19円と、2009年以来約9年振りに2万円台となった(図表3)。

 こうした分配金原資(投資法人のキャッシフロー)の改善傾向で、東証REIT指数の「12カ月先予想分配金」は69.20円となっており、約3.9%の分配金利回りが見込まれている(Bloomberg集計による市場予想平均)。こうした利回り面の相対的な魅力とリスク分散効果期待は、引き続きREITの堅調を支える要因となりそうだ。

図表2:低金利環境が続く中で注目される利回り面の魅力

図表2:低金利環境が続くなかで注目される利回り面の魅力
出所:Bloombergのデータより楽天証券経済研究所作成(2018年6月27日)

図表3:首都圏のオフィスビル市況は改善傾向

図表3:首都圏のオフィスビル市況は改善傾向
出所:三鬼商事、Bloombergのデータより楽天証券経済研究所作成(2018年5月末時点)

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