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日本株展望

急落したJ-REITが急反発--平均分配金利回り5%、「買い場」と判断 - (page 5)

ZDNet Japan Staff

2020-03-25 10:47

オフィスREITをコアにレジデンシャル・物流・リテールREITに分散投資

 REIT代表銘柄の分配金利回りをご覧いただくと、3%台から10%以上まで幅広く分散していることが分かる。このような表を見ると利回りの高いものほど有望で、利回りが相対的に低いものが魅力がないと考える方もいるが、そうではないことを強調しておきたいと思う。

 一般的に利回りが高いファンドほど、将来、分配金が引き下げられるリスクが高く、利回りが低いファンドほど分配金が引き下げられるリスクが低いといえる。十分な投資資金があるならば、利回りが高いファンドと低いファンドに分散投資することが望ましいと思う。

 REITに投資する場合、オフィスREITをコア(中核)として、望ましくはレジデンシャル(住宅マンション)・物流・リテール(商業施設)REITに分散投資すべきと考えている。ホテルREITは目先、投資を見合わせた方が良いかもしれない。

 REIT種別の投資方針を以下に記載する。

◆オフィスREIT

 利回りが相対的に低くても、分配金の安定性で評価できるのがオフィスREITだ。このレポートで紹介している3つのオフィスREIT(日本ビルファンド・ジャパンリアルエステイト・森ヒルズリート)は、いずれも都心の一等地のオフィスビルに投資するファンドで、REIT投資のコアとして保有するのに適格と考えている。

 日本ビルファンドは三井不動産が運営する看板ファンドで、ジャパンリアルエステイトは三菱地所が運営する看板ファンドである。森ヒルズリートは森ビルの看板ファンドだ。分配金利回りは、東証REITの平均分配金利回りの約5%より低いものの、長期投資のコアとして投資するに適格と判断している。

 不動産の利回りは、都心一等地が低く、地方にいくほど高くなる。都心のビルはテナントが退出しても立地が良く競争力があるのですぐに代わりのテナントが入る。

 ところが、地方都市のビルはテナントが退出すると簡単には代わりのテナントが見つからない。このため、賃貸料の引き下げ圧力が働きやすくなる。そうしたリスクを織り込んで価格が付くため、地方の不動産は相対的に利回りが高くなる。利回りが高いほど魅力的とはいえない。

◆レジデンシャル(住宅・マンション)REIT

 マンション市況にやや過熱感があることに注意が必要だ。ただし、住宅・マンションは固定賃料が多く、短期的にはコロナショックの影響を受けにくいといえる。

◆物流REIT

 新型コロナ感染対策で一時的にコストがかさんで業績が弱含むリスクがある。それでも、中長期にEコマース拡大による需要増の恩恵を受けるので、投資対象として有望と考えている。

◆リテール(商業施設)REIT

 短期的にテナントの売上低下で、変動賃料が低下するリスクがある。ただし、中長期的に競争力の高い商業施設のテナント収入は安定的と考えている。

◆ホテル(ホテル・リゾート施設)REIT

 外国人観光客の減少による業績の悪化が大きく、分配金の引き下げがほぼ確実と予想されるので、今は投資を見合わせた方が良いかもしれない。ただし、それを織り込んで既にREIT価格が大きく下がっているので、分散投資として保有するならば問題ないとの考え方もある。

個別銘柄を選ぶのが大変なら東証REIT指数インデックスファンドへの投資が便利

 今、REITに投資するならば、オフィスREITをコアとして、住宅マンション・物流施設・商業施設などに分散投資すべきと思う。ただし、複数銘柄に分散投資するのにはまとまった投資資金が必要だ。

 小口資金で投資を始めたい方には投資信託が便利である。ファンドによるが数万円単位から投資ができ、かつ複数銘柄への分散投資ができる。とりあえず、東証REIT指数に連動するように設計されているインデックスファンドに投資するのも良いと思う。

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