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日本株展望

ファンドマネージャーなら買ってみたい9社、「買収価値」から割安と判断

ZDNet Japan Staff

2021-02-25 11:48

 本記事は楽天証券が提供する「トウシル」の「TOP 3分でわかる!今日の投資戦略」からの転載です。

今日のポイント

  1. コロナ禍で不動産ブーム終了、不動産需給は少しずつ悪化
  2. 賃貸不動産に巨額の含み益を有する企業が増加
  3. ブームが続く間ずっと下がっていた不動産株
  4. 「買収価値」と比べて割安な銘柄の見分け方
  5. 賃貸不動産の含み益が1000億円を超えている37社
  6. 含み益を考慮した実質PBRが0.7倍を割れている25社
  7. 筆者がファンドマネージャーなら買ってみたい9社

 これら7点について、楽天証券経済研究所長兼チーフストラテジストの窪田真之氏の見解を紹介する。

 今回は最近話題になることが少なくなった「含み資産株」の話をする。今、日本の株式市場には保有不動産に巨額の含み益があるにもかかわらず、株価が純資産価値と比べて極めて割安な水準にとどまっている銘柄がたくさんある。

 2005年に大活躍したハゲタカファンド(買収ファンド)がいれば真っ先に狙われそうな銘柄群だ。ところが2006年以降、ハゲタカファンドは日本からほとんど撤退した。

 ハゲタカが去り、割安な「含み資産株」に敵対的買収を仕掛ける買い手はなくなった。純資産価値と比較して割安と分かっていても注目する投資家がいなくなった。

 今回のレポートでは、そういう「含み資産株」に改めてスポットライトを当てる。

コロナ禍で不動産ブーム終了、不動産需給は少しずつ悪化

 アベノミクスが始まった2013年以降、景気回復と異次元金融緩和の効果で不動産需給が引き締まった。2020年まで空室率の低下・賃料の上昇が続き、都心部は不動産ブームの様相を呈していた。

都心5区オフィスビルの賃料・空室率平均の推移:2004年1月~2021年1月

出所:三鬼商事、都心5区は東京都千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区
出所:三鬼商事、都心5区は東京都千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区

 ところが、2020年にコロナ禍が起こり不動産ブームは終了した。2020年の緊急事態宣言下では多くの企業が一時的に業務を停止せざるを得なかったが、その直後からリモートワークやリモート会議が一気に広まった。多くの企業が大都市のオフィスに従業員を出社させることなく業務を回す方法を確立させていった。

 この流れは新型コロナウイルス感染症が収束しても変わらないと考えられる。企業にとっても従業員にとっても、リモートワークのメリットが大きいことが分かったからだ。企業にとってはオフィスコスト削減のメリットがある。会社に来る社員数が恒常的に減ることが見込まれるようになった企業では、大都市のオフィスを一部解約する動きが出ている。

 リモートワークは従業員にもメリットが大きかった。通勤の労力や時間をセーブできる分、共働きで家事・育児・介護を分担する世代に大きなメリットがあった。

 もちろん、対面サービスが必須ですぐに在宅ワークに転換できない業態も多数ある。それでも、ITの活用によりあらゆる産業で少しずつリモートワークが浸透していく流れは変わらないと考えられる。

 オフィス需給軟化によって2020年から空室率の上昇、平均賃料の低下が始まっている。これはまだ序の口と考えられる。オフィス需給が急激に悪化する懸念は低いものの、長い時間をかけて少しずつ軟化していく可能性がある。

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